Enquanto o inventário não termina, a casa continua no nome de quem faleceu, e uma escritura de compra e venda comum não é possível. Os caminhos são quatro: fazer o inventário em cartório e vender logo depois; autorizar o inventariante, por escritura, a vender para pagar as despesas do inventário; ceder os direitos hereditários, com todos os herdeiros juntos; ou pedir alvará, no inventário judicial.
Por que não dá para vender direto
A matrícula mostra o nome de quem faleceu. O imóvel só passa para os herdeiros com o registro da partilha (Código Civil, art. 1.245). Até lá, nenhum herdeiro sozinho consegue vender a casa com escritura de compra e venda, e um contrato particular assinado por um deles não dá segurança ao comprador.
Os quatro caminhos
| Caminho | Quando serve | O que exige |
|---|---|---|
| Inventário em cartório e venda logo depois | Herdeiros de acordo, sem pressa extrema | ITCD pago, escritura de inventário, registro da partilha e a venda |
| Autorização ao inventariante | A venda serve para pagar as despesas do inventário | Escritura de autorização, despesas listadas, garantia e prazo de até 1 ano |
| Cessão de direitos hereditários | O comprador aceita entrar no lugar dos herdeiros | Escritura pública, todos os herdeiros e o meeiro juntos, imposto da cessão pago antes |
| Alvará judicial | O inventário já corre na Justiça | Pedido ao juiz do inventário |
1. Inventário e venda em sequência
É o caminho mais usado e o que o comprador e o banco aceitam melhor. Com os herdeiros de acordo, o inventário é feito por escritura (CPC, art. 610). Em Minas, a família declara e paga o ITCD e recebe a certidão da Secretaria de Fazenda antes da escritura (Provimento Conjunto TJMG 93/2020, art. 187, § 4º, e art. 218). Registrada a partilha, os herdeiros vendem como qualquer proprietário. A venda pode ser negociada antes, com o prazo da escritura amarrado ao fim do inventário.
2. Autorização ao inventariante, sem juiz
Desde a Resolução CNJ 571/2024, os herdeiros podem autorizar o inventariante, por escritura pública, a vender um imóvel do espólio sem autorização judicial (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A; Provimento TJMG 93/2020, art. 209-A). As condições:
- a escritura lista as despesas do inventário que a venda vai pagar, como impostos, honorários e emolumentos;
- parte ou todo o preço fica vinculado a essas despesas;
- nenhum herdeiro ou o cônjuge pode ter indisponibilidade de bens;
- o inventariante presta garantia e tem até 1 ano para pagar as despesas.
Em Minas, essa escritura menciona o imposto de transmissão com a data de pagamento e o número da guia (art. 209-A, IV). Na prática, o ITCD precisa estar resolvido antes. O bem vendido entra na conta do inventário, mas não é partilhado. A escritura de autorização tem redução de 50% nos emolumentos (Tabela 1, Nota XXVII).
3. Cessão de direitos hereditários
O herdeiro pode ceder a sua parte da herança por escritura pública (Código Civil, art. 1.793). Para ceder um imóvel específico, como "a casa da rua X", todos os herdeiros e o meeiro precisam assinar juntos. A cessão feita por um só herdeiro sobre um bem determinado é ineficaz (Provimento TJMG 93/2020, art. 193). Se um herdeiro quiser ceder a sua parte a alguém de fora da família, os outros herdeiros têm preferência pelo mesmo preço (Código Civil, art. 1.794).
A cessão paga gera ITBI, que precisa estar pago antes da escritura, e o ITCD da herança continua devido. O comprador recebe direitos, não a matrícula: ele entra no inventário no lugar dos herdeiros e só vira dono quando a partilha for registrada. Por isso muitos compradores preferem esperar o inventário, e quem vai financiar depende da matrícula em nome de quem vende.
4. Alvará judicial
Quando o inventário corre na Justiça, o juiz pode autorizar a venda por alvará. É o caminho de quem já está no processo judicial ou de quando há herdeiro menor e a venda envolve a parte dele.
Herdeiro menor: a parte dele não pode ser vendida em cartório
O inventário com herdeiro menor pode ser extrajudicial, por escritura, com a parte dele em fração ideal de cada bem. Mas a escritura não pode dispor dos bens do menor (Resolução CNJ 35/2007, art. 12-A, § 1º; Provimento TJMG 93/2020, art. 215-A, § 1º). Para vender um imóvel em que o menor tem parte, é preciso autorização do juiz (Código Civil, art. 1.691). Veja o guia inventário com herdeiro menor.
Quanto custa chegar à venda
Exemplo: casa de R$ 600 mil herdada por três irmãos, sem meação, pela tabela do TJMG de 2026 (sem o ISSQN municipal):
| Item | Valor |
|---|---|
| ITCD 5%, com desconto de 15% se pago em 90 dias | R$ 25.500,00 (R$ 30.000,00 sem desconto) |
| Escritura de inventário (faixa de R$ 560 mil a R$ 700 mil) | R$ 5.826,70 |
| Registro da partilha na matrícula | R$ 5.826,70 |
| Honorários | Combinados por escrito antes, conforme o caso |
Depois do registro, a venda segue a conta de qualquer compra: ITBI e escritura, normalmente pagos pelo comprador.
A família quer vender o imóvel herdado?
Conte quem são os herdeiros, se já existe comprador e em que pé está o inventário. Nosso time de advogados entra em contato pelo WhatsApp com o caminho possível.
Analisar o meu casoPerguntas frequentes
Posso vender um imóvel de herança antes do inventário?
Não com escritura de compra e venda comum. Os caminhos são o inventário seguido da venda, a autorização ao inventariante por escritura, a cessão de direitos hereditários com todos os herdeiros ou o alvará judicial.
Um herdeiro pode vender a sua parte da casa sozinho?
Pode ceder a sua parte da herança como um todo, por escritura. A cessão de um imóvel específico só vale se todos os herdeiros e o meeiro assinarem juntos (Provimento TJMG 93/2020, art. 193).
O que é a autorização de venda ao inventariante?
É uma escritura em que os herdeiros autorizam o inventariante a vender um bem do espólio sem juiz, para pagar as despesas do inventário, com garantia e prazo de até 1 ano (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A).
Dá para vender o imóvel para pagar o ITCD em Minas?
Em Minas, a escritura de autorização já menciona o imposto com a data de pagamento e a guia, e o inventário só é lavrado com o ITCD quitado. Na prática, o imposto é resolvido antes, inclusive por parcelamento.
Quem compra por cessão de direitos já é dono?
Não. Ele entra no lugar dos herdeiros no inventário e só vira dono com o registro da partilha ou da adjudicação na matrícula.
E se um dos herdeiros for menor de idade?
O inventário pode ser em cartório, mas a parte do menor não pode ser vendida por escritura. A venda depende de autorização do juiz (Código Civil, art. 1.691).
Fontes
- Resolução CNJ 35/2007, texto consolidadoInventário em cartório; arts. 11-A e 12-A incluídos pela Resolução 571/2024.
- Provimento Conjunto TJMG 93/2020 (Código de Normas de MG)Arts. 187, § 4º, 209, 209-A, 215-A, 218 e 234.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Arts. 1.245, 1.691, 1.793 a 1.795 e 1.829.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)Arts. 610 e 611: inventário por escritura e prazo de abertura.
- Lei estadual 14.941/2003 (ITCD de Minas Gerais)Arts. 3º, 4º, 10, 13, 17, 22 e 25.
- Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMGTabela de emolumentos de 2026.
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